Vou vender a minha casa, quais os custos a ter em conta?

Para avançar com a venda da sua casa deve preparar-se para o pagamento de um conjunto de custos como: comissões, mais-valias ou documentos que tem, obrigatoriamente, de reunir. Uma boa estratégia é desde logo ter em conta os custos significativos atempadamente para que sejam refletidos no valor final que está a pedir...

08 mar 2024 min de leitura

Crédito Habitação: Distrate de hipoteca

Se adquiriu a sua casa recorrendo a crédito habitação, deve proceder ao seu cancelamento. Para tal, deve pedir ao seu Banco o distrate. Falamos de um documento necessário para a escritura que comprova a extinção de hipoteca do imóvel. Desde maio deste ano (Lei 24/2023), os bancos não podem cobrar pela sua emissão.
Mas, atenção, pode haver lugar a um pagamento se pedir o cancelamento do registo de hipoteca por via eletrónica ou na presença de funcionário do serviço de registo. Nestes casos, o valor pode variar.

Custos com documentos obrigatórios

Existe um conjunto de documentos que deve ter na sua posse para avançar e fechar o negócio de venda da sua casa. Em alguns casos, caso se tenham perdido, pode pedir uma segunda via; ou se tiverem expirado, como pode acontecer com a certidão predial permanente, tem de solicitar uma nova emissão.

Certidão Predial Permanente: Este é o documento com o historial do imóvel, terreno, construção, sucessões hereditárias ou penhoras, pode ser pedida, presencialmente, na Conservatória de Registo Predial, com um custo de 20 euros. Se o fizer via internet, no Registo Predial online, o custo desce para 15 euros.
Caderneta Predial Urbana: Junto das Finanças, deve pedir a Caderneta Predial Urbana, na qual encontramos todas as informações do ponto de vista fiscal. Tem uma validade de 12 meses, pelo que se tiver expirado, tem de voltar a pedi-lo, e pode fazê-lo presencialmente ou online. Quanto a custos, estes só existem se o pedido for feito numa repartição das Finanças. Logo, pode aceder ao Portal das Finanças e fazer o seu pedido, sem custos.
Licença de habitação: Este documento indica o tipo de utilização permitida para um edifício ou fração (habitacional ou não habitacional), comprova que o imóvel foi inspecionado e pode ser solicitado junto da Câmara Municipal da área de localização do imóvel. Os custos que variam consoante a autarquia, mas regra geral, começam nos 400 euros.
Ficha técnica de habitação: Este documento é apenas necessário no caso do prédio em que está localizado o imóvel tenha sido edificado ou submetido a obras de reconstrução/ampliação após 30 de março de 2004. Esta ficha, que descreve as características técnicas e funcionais de um prédio urbano pode ser requerida na Direção Geral do Consumidor e no Laboratório Nacional de Engenharia Civil. O seu custo situa-se entre os 100 e os 200 euros.
Certificado Energético: O Certificado Energético é emitido pela Agência para a Energia (ADENE). Quanto a custos, a respetiva portaria do Governo determina que são 28 euros nos T0 e T1; 40,5 euros (T2 e T3); 55 euros (T4 e T5); e 65 euros (T6 ou superior).
Certidão Infraestruturas (Autoconstrução): Se tiver construído o seu imóvel, vai precisar de uma Certidão de Infraestruturas. Isto caso tenha Alvará de Loteamento registado a partir de 1992, sem prestação de caução e tratando-se da primeira transmissão. Trata-se de uma declaração emitida pela Câmara Municipal da localização do imóvel (o que faz variar o seu custo) e que confirma o fim da obra de urbanização e que certifica que o valor da caução disponível é suficiente para garantir a boa execução das obras de urbanização.

Mais-valias

Um dos custos associados à venda da casa é o (eventual) pagamento de imposto sobre as mais-valias imobiliárias, que representam, na prática, o lucro obtido com a venda.
Exemplo:
se comprou a sua casa por 150 mil euros e a vendeu por 200 mil, teve uma mais-valia de 50 mil euros.
Porém, existem outros fatores a ter em conta para encontrar o valor final das mais-valias.
Este valor também depende de quando comprou e vendeu o imóvel, uma vez que tem de ter em conta o coeficiente de atualização monetária caso tenham decorrido mais de 24 meses entre a compra e a venda. Este permite atualizar o valor de um imóvel consoante o ano da compra e venda.
Em matéria de tributação, para efeitos de redução do valor das mais-valias, saiba ainda que pode deduzir despesas com:

O certificado energético;
As comissões pagas à imobiliária;
As obras de manutenção e conservação dos últimos 12 anos;
O Imposto de Selo e o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
Os custos com a escritura, custos de solicitadora e o registo predial.

Exemplo:
Se comprou o imóvel por 150 mil euros em 2006, e o vai vender em 2024 por 225 mil euros, o coeficiente de atualização monetária corresponde a 1,26. O que significa que a mais-valia, neste caso, corresponde a 36 mil euros [225.000 - (150.000 x 1,26)]. Mas adicionando encargos associados de 10 mil euros, a mais-valia desce para 26 mil euros.
Para efeitos de tributação, é considerado apenas 50% do valor da mais-valia apurada, que é englobado aos seus restantes rendimentos e taxado em conformidade.
Há ainda um conjunto de situações que dão lugar a isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias: Caso pretenda reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização.
Vai vender casa sozinho ou através de agência imobiliária, e este será o seu último custo – Comissão Imobiliária
Se optar pela intermediação de uma agência imobiliária, tem de contar com um pagamento pelos seus serviços, que varia, que normalmente, pode variar entre os 2% e os 6% (mais IVA) do valor de venda da casa.
Como nota final, recordamos que vai ter um valor a pagar pela escritura. Contudo, este valor varia e depende de diferentes fatores, nomeadamente do valor da venda, ou do facto de se tratar da primeira, ou segunda, habitação, entre outros.